房地產市場總體依然低迷。6月15日國家統計局發布的數據顯示，今年前5月全國商品房總銷售額同比下降31.5%。
下行的市場中，普通剛需住宅與豪宅，卻走出了截然不同的行情。一邊是普遍打折、“救市”政策頻出但遲遲不見效；另一邊是任性篩客、大設門檻卻開盤“日光”。
上海4月至5月全域靜態管控，新房銷售活動一度停擺，但6月認購重啟后，入市的8個單價超10萬元/平方米項目均備受熱捧，豪宅購房者感受到了“一房難求”，他們比剛需置業者更加焦慮。
根據房地產研究機構克而瑞的數據，今年前4月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，創近年來新高。長三角以外，北京、廣州、深圳、武漢等一二線城市的*板塊高端項目也不乏日光盤，許多有錢人懷揣上千萬元卻在搖號中鎩羽而歸。
豪宅成交為何能在當前慘淡樓市中走出“逆行情”？根據萊坊國際等機構的報告，近年來無論是在全球還是具體到中國，高凈值人群數量都在大幅度增加，全球房地產資產價格也水漲船高，越來越多的私人資本涌入房地產，萊坊國際調研稱有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。任澤平團隊近期報告中稱，財富“馬太效應”顯現，中國高凈值人群不僅數量增長快，而且在資產配置中十分偏好房地產。
豪宅客戶遭遇“挑客”
今年3月下旬以來，長三角受疫情所困，房地產市場近乎全面熄火，上海樓市停擺，周邊城市全面承壓。
6月起，上海終于恢復新房銷售活動，一口氣上架46個新樓盤，共計超過1.3萬套房源。過去，在同一樓市周期內，長三角樓市總是更早啟動，因此被認為是全國樓市的“晴雨表”，而上海作為長三角核心，對周圍城市更是能產生漣漪般的影響。
6月13日，上海部分樓盤已經率先開啟了認購，不少剛需購房者反映，本批次新房供應充足、入圍比放寬，許多項目銷售人員告訴客戶大概率不會觸發積分，感覺買新房比之前容易了。
但對于那些瞄準“單價10萬+”豪宅樓盤的購房者來說，想順利買一套房子絕非易事。
13日是北外灘新盤虹璽認購首日，已經關注該盤許久的購房者張盼(化名)當日卻突然被銷售人員告知，首付七成才可認購。
“萬萬沒想到這時候樓盤竟然挑客了，之前這個盤在蓄客階段時做過一場直播，那時我問銷售對首付和貸款有什么限制，銷售回答沒有特殊要求，只需要收入流水覆蓋兩倍月供金額即可?！睆埮胃嬖V*財經，他買的是首套房，按照規定只需三成五的首付，去年他也曾幾次參與上海市中心區域熱門樓盤搖號，最終都沒搖上，這次他對第二批次新房開售寄予了很大期望。
相關資料顯示，該盤位于熱門板塊虹口北外灘，本批次推出379套房源，均價12.15萬/平方米，總價在千萬級別。4月下旬該盤曾開啟線上認購，意向登記情況良好，三天就認購了770組，認購率達到203%。
“當樓盤發現意向客戶過多后，就會挑選客戶，暗中勸退低首付比例客戶，主要目的是提高回款率、加速資金回籠，當然*的就是全款客戶?！币晃蝗A東房地產營銷人士對記者表示。
“我是首套首貸的剛需客戶，樓盤竟然設置首付七成的門檻，銷售人員對此無法給出合理合法的解釋，只是告知我‘肯定貸不足’?！睆埮握f，他已經將事情投訴至政府相關部門處。
同樣一直在核心區域豪宅盤里“打新”的康洪(化名)則盯上了第二批次新房中的蘇河世紀樓盤，該盤地理位置優越，毗鄰四行倉庫和靜安大悅城(000031)，擁有蘇河畔一線濱水景觀?？岛槭种杏星f現金，屬于持幣待購“全款族”，但他也不能完全放心，原因是最近盛傳蘇河世紀會推出“裝修包”，銷售人員對此說法既沒承認、也沒否認。
“已經有至少五六個賣房公眾號說，這個樓盤會附加裝修包，現在過會價格是13.3萬/平方米，而真正的購房落地價格可能會超過14萬/平方米?！笨岛楸硎?。
另一位關注該樓盤的購房者也對記者表示：“據說有裝修包，70萬-100萬，銷售現在口風很緊?！?/p>
但康洪對記者表示，即便最終該樓盤正式公布裝修包價格，只要在能力范圍內，自己還是會默默接受，但求能搖到房子成功上車。
在許多郊區樓盤已經宣布不觸發積分之時，這些核心區域豪宅盤還能“任性”挑客，可見其搶手程度。研究機構克而瑞表示，上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態管控，但6月新房認購重啟后，入市的8個單價10萬元/平方米以上項目均備受熱捧。
房企董事長“搶房”敗北
不止是在上海，長三角的多個核心城市在經歷二季度疫情反復影響后，豪宅市場和普通住宅市場走出了完全不同的分化曲線。
根據克而瑞數據，若以上海單價10萬元/平方米以上、杭州5萬元/平方米以上、合肥3萬元/平方米以上來定義豪宅市場，今年前4個月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，其中上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，這些數字均創近年來新高。
去年上海單價超10萬元/平方米的一手豪宅成交套數達到6887，為一線城市之最，創下歷史紀錄。在今年4月新房銷售活動幾乎完全停止，只是網簽消化了2月、3月簽約新房的情況下，今年前4個月的一手豪宅成交套數已達到去年總量的40%。
而6月新房市場開始恢復后，豪宅成交立馬開閘放水，克而瑞數據顯示，僅6月1日-9日，上?？們r3000萬以上的一手豪宅成交共23套。
克而瑞認為，上海的高端購買力目前置業熱情旺盛、實力充裕，首付比例基本都在七成以上。比如：中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴(600663)從事金融行業的高收入人群為主；而融創建發蘇河望項目因積分入圍要求較低，因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產，愿意高首付以緩解子女月供壓力。
杭州的豪宅市場也一向火熱，盡管二手房總體已經下行許久，但核心區域的豪宅新盤卻根本不愁賣。
近日，杭州的濱江盛元·觀湖里開盤，共推出288套合院，吸引了788組客戶登記，該樓盤的戶均總價從1600萬—3700萬不等，首房首貸客戶凍資600萬，二套客戶凍資900萬。結果購房者們發現就連濱江集團(002244)董事長戚金興本人也是搖號大軍一員，而且*他還沒搖中，足以說明在杭州搶一套熱門豪宅有多難。
不久前，杭州的新世界江明月朗園項目開盤，均價超7萬元/平方米，初步登記人數超過9000，最終入圍公證搖號的家庭就達到5460戶，整體中簽率低至11%，普通家庭想入圍搖號，需要至少繳滿165個月的社保。
杭州業內人士告訴記者，核心區域不乏“日光盤”的同時，偏遠郊區的房子一點也賣不動，很多區域的剛需樓盤去化率低至10%左右。
安徽省會合肥樓市整體下行，近期頻出救市政策，但核心板塊的高端項目卻根本不缺客戶。6月16日，位于合肥濱湖區省府板塊的建發美的珺和府正式搖號，該盤均價近3萬元/平方米，共計有417組客戶搶66套房，非剛需客戶需要凍資八成首付、不低于362萬元。
豪宅獨立行情背后
長三角以外，許多一二線城市整體的樓市成交數據滑坡嚴重，但是豪宅卻走出了獨立行情。
以北京為例，今年5月新房、二手房住宅網簽數量同比嚴重下滑，但豪宅市場卻十分火熱，5月下旬海淀北四環的中建壹品學府公館開盤當日714套房源全部售罄，還有1924人沒搶到房，該盤單價超過10萬元/平方米。
5月中旬，北京海淀的一場豪宅法拍更是吸引眼球，經過117輪競拍后，該豪宅最終以1.09億元成交，單價高達36萬元/平方米。
在豪宅市場表現上，廣州也不甘示弱。去年，據克而瑞統計，廣州千萬級豪宅成交量*突破了2000套，創下歷史紀錄。今年僅前5個月，總價超過1000萬的豪宅成交量就達到了1177套，超越了2019年全年成交量。6月14日，廣州僑鑫匯悅臺一套*豪宅以6330萬元成交，單價達到了26.8萬元/平方米。
在量價齊跌、樓盤普遍打折的武漢市場，竟然也有“日光盤”。今年4月，位于武昌內環濱江的福星惠譽月亮灣壹號二期迎來*開盤，300套建面約124㎡至158㎡毛坯房源，均價超過3.2萬元/平方米，在嚴苛的認籌條件篩選下，仍有500組有效客戶進入開盤搖號環節，最終沒有懸念地實現了開盤售罄。
豪宅的逆行情，從根本上來說與高凈值人群的數量增長及投資偏好有關。近年來無論是全球還是中國，高凈值人群數量都在大幅度增加，全球房地產資產價格也水漲船高。
萊坊國際《2022年財富報告》顯示，全球范圍內超高凈值人士(凈資產在3000萬美元以上)數量在近一年內增長了9.3%，相較于一年前增加了5.2萬人。該機構還預計到2026年全球超高凈值人士的數量將進一步增長28.3%。而且，越來越多的私人資本在涌入房地產，有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。
招商銀行聯合貝恩公司去年發布過《2021中國私人財富報告》，其中稱截至2020年年底，中國高凈值人群數量達到262萬人，與2018年比增加了約65萬人，年均復合增長率不斷上升，預計到2021年底全國高凈值人群數量將達約296萬人，持有可投資資產規模達96萬億元。
中國高凈值人群不僅數量增長快，而且在資產配置中十分偏好房地產。根據任澤平團隊的報告，2021年中國實物資產占總財富比重高達69.3%，主要是指房地產，全國住房市值達到了476萬億元，而金融資產占比僅為30.7%。2021年中國通貨及存款、理財和房地產規模占居民總資產的比重為89.6%，同期美國銀行體系和房地產的資產規模占比僅為33.1%。
