過去二十年里，只要有錢，買房一直是老百姓(603883)的*選擇。不過就當前來看，情況似乎發生了變化，房子不再是老百姓的心頭好，房產銷售低迷也已成為國內穩增長的主要拖累項。
在此背景下，今年以來房地產銷售刺激政策頻出，但受“買漲不買跌”的慣性影響，很多剛需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道當下應該買房還是再等一等。
量價齊跌，觀望氛圍濃厚
從數據上看，當前的房地產銷售已出現量價齊跌的局面。
2022年1-5月，全國商品房累計銷售面積同比下滑23.6%，四五月份降幅明顯擴大。高頻數據顯示，2022年4月1日-6月15日，30大中城市合計成交面積同比下滑47.3%。需要注意的是，相比受疫情影響城市，基本未受疫情影響的城市商品房銷售降幅也不遑多讓，因此，疫情并非住房銷售快速下滑的主因。
從70大中城市二手住宅價格數據看，一線城市仍保持正增長，三線和二線城市房價均已出現同比下跌。2022年5月，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別為：1.7%、-1.7%、-3.2%。
受量價齊跌影響，房地產銷售額出現快速下滑。2022年5月，全國百強房企實現全口徑銷售金額約5192億元，同比下降59.9%，降幅較上月擴大0.7個百分點，繼續創近年來新低；單月銷售金額超百億的開發商僅14家。
事實上，為穩住地產預期，2022年以來，從地方到中央，地產放松力度不斷強化。
全國層面看，5年期LPR累計下調0.2%，首套房貸款利率下限調整為5年期LPR減20個基點至4.25%，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等；地方層面則綜合采取多種放松手段，包括但不限于放松限購、限貸、限售，提高公積金額度，降低首付比例、購房補貼，多孩家庭購房支持，人才購房政策等，且城市能級逐步從三四線向一二線城市擴展。
但從政策效果上看，商品房銷售數據并未明顯改善。
對于投資購房群體，持續受房住不炒政策壓制，缺乏購房動力。截至目前，盡管多地放松地產政策，但房住不炒仍是底線，政策面既希望地產銷售復蘇以帶動消費回暖、對沖經濟下行，又不希望、不支持房價重回快速上漲態勢。既然房價不會快速上漲，投資購房群體就缺乏購房動力。
對于剛需、改善性需求而言，限購、限貸、降低首付比例和房貸利率都有效果，但受疫情期間居民收入增幅放緩和房價下跌預期影響，剛需群體的觀望情緒濃厚。
人們為什么不買房了？
對剛需群體而言，買房雖是剛需也是可延期需求。當大家對收入前景偏悲觀時，會傾向于少貸款、多儲蓄，用租房替代購房，以避免房貸壓力；或者當大家預期房價有一波下跌時，也會傾向于等一等，希望低價撿漏。
就當前來看，這兩大因素兼而有之。
1、房價收入比拉大，購房壓力大增
隨著房價的逐年走高，剛需群體開始遭遇首付款和還貸支出兩重挑戰。
十年前，剛需群體買房的主要障礙是首付款，只要能夠湊夠首付，還貸壓力基本可控。以總房價100萬、30%首付、房貸30年、利率5%為例，每月還本付息3757元，雖有壓力，但在可承受范圍之內。因此，只要湊夠首付，就能買房上車，然后坐等房價上漲、財富增值。至于首付怎么湊，主流的辦法就是所謂的“六個錢包”，集夫妻背后兩個家族之力買房。
時至今日，由于過去十年房價增速高于居民收入增速，剛需群體既很難湊夠首付，也難以負擔每月的房貸壓力。
假定十年前100萬的房子漲價至300萬，其他條件不變，首付款從30萬變成90萬，每月還貸支出從3757元漲至11273元，購房壓力大增。
此時，剛需群體既便耗盡家族財富湊夠首付款，每月還貸壓力也是一筆巨大支出，幾乎耗盡可支配現金收入。勉力維持之下，還貸剛性會極大地削弱家庭抗風險能力，任何預期之外的現金支出增加或現金流入下降都可能導致房貸斷供。疫情期間因失業導致房貸斷供的案例頻上熱搜，便是例證。
面對這種潛在壓力，越來越多的剛需群體不敢買房，不愿將家庭至于巨大的剛性還貸壓力之下，尤其是疫情尚未結束，工作穩定性和收入預期仍有較大不確定性。
2、博弈房價下降，想要再等一等
也有不少家庭具備購房實力，能夠承擔還貸壓力，但在二三線城市房價已出現出現微降的情況下，更多地人愿意再等一等，等房價再降一降。
對于愿意等待的購房人來說，*的底氣來自“房住不炒”。房住不炒限制住了房價快速上漲的可能性，既然房價不可能大幅上漲，等一等就沒有太大的機會成本，大不了平價去買，說不定還能降一降呢。央行調研問卷顯示，截止今年1季度末，僅16.3%的受訪者預期房價會上漲，房價信心滑落至近年來低點。
此外，的確有一些中長期因素為房價下行預期提供支撐。
一是人口老齡化提速。人口數量和結構變動是左右房價走勢的核心因素。2021年末，我國60歲及以上人口數量達2.67億人，占比18.9%，較十年前提升5.2個百分點。人人都會老去，老齡化歸因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年輕人占比少了。年輕人是購房主力軍，年輕人占比下降會導致購房需求出現趨勢性萎縮。
二是城鎮化減速。過去幾十年，城鎮化率的快速提升導致人口流動加速，城市作為整體的人口凈流入區域，房價迎來了趨勢性上漲。截至2021年末，我國城鎮化率達到64.72%，快速提升期接近尾聲，對房價的拉動效果減弱。
三是房產稅預期打擊多套房持有需求。雖然相關部門明確表態，當前不是推出房產稅的好時機，但著眼于未來，房產稅遲早會來已成為大眾共識。結合歐美發達國家1%-2%左右的房產稅率來看，房產稅的出臺會有效抑制民眾的二套房持有需求，從根本上壓制房價。
面對上述因素制約，時間似乎站在愿意等一等的購房人這邊。既然如此，大家就樂意等一等，削弱了短期刺激政策的效果。
重塑購房積極性
面對預期轉弱的現狀，要在房住不炒的政策限制下激活剛需群體的購房積極性，需要從首付款和還貸壓力兩方面著手。
一是降低首付款比例或提供首付款補貼。據不完全統計，當前已有超過30個城市將首套房購房比例從30%降至20%，能較好地提高剛需群體購房積極性。但僅是這樣很難快速見效。
結合歷史經驗看，2015年6月啟動的“棚改貨幣化”是當時那一輪房地產周期走出低迷的重要驅動力。棚改貨幣化直接把錢發給剛需群體，具有立竿見影的效果。換言之，大額購房補貼是更有效的政策措施。
二是降低利率，延長貸款期限，降低還貸壓力。2022年Q1，我國剔除經營貸后的居民杠桿率為47.4%，仍有一定的加杠桿空間，當務之急是繼續降低居民加杠桿后的還貸壓力。
2022年5月，我國首套房平均貸款利率為5.03%，仍處于較高位置。好消息是，越來越多的城市直接把首套房利率降至4.25%的*點，但從純粹的貸款風險來看，4.25%的房貸利率仍有繼續下調的空間。具體執行上，可以通過進一步放開房貸利率下限，允許各地因城施策繼續調降房貸利率。
同時，相比降低房貸利率，延長貸款期限對于緩解房貸壓力具有更加立竿見影的效果。舉例來說，200萬貸款，利率4.25%，貸款期限從25年延長至30年，每月還貸支出凈下降1000元；貸款期限從25年延長至35年，每月還貸支出凈下降1677元。
三是合理引導房價預期。受“買漲不買跌”的心理影響，不少剛需購房人觀望情緒濃厚，期待看到房價大幅下降，以撿漏入場。事實上，這種想法并不現實。
房地產是銀行體系主要抵押物，房價下降不僅影響存量購房人的還貸積極性，也會對銀行非房貸類貸款質量產生重要影響，所以，政府有形之手會引導房價在合理區間內波動，快速上漲受管控，大幅降價也不可行。
從長期因素來看，也不支持房價持續下行。作為與地理位置捆綁的稀缺資源，房地產具有長期抗通脹屬性，人口結構變化帶來的總需求萎縮可以通過供給側出清的方式重新實現均衡，不會對房價走勢構成長期影響。舉例來說，過去40年里，美國房價年均增速3.8%，英國房價年均增速為5.9%，再疊加房產的租金收益，總收益水平遠超同期通脹，是較好的長期配置資產之一。
就我國而言，在房住不炒、人口老齡化、經濟增速放緩等宏觀大背景下，房價快速上漲的時代已成為過去，但這并不會剝奪房地產作為長期抗通脹資產的優越性，房價依舊會隨著貨幣超發而保持穩定上行。
綜上可知，房價短期內不可能大幅下行，長期有望保持穩定緩慢上行。對剛需和改善性群體而言，遲早都要買房，在各項刺激政策頻出的時候買房，享受更低的利率、更低的首付、更優惠的政策，便可理解為一種理性的抄底行為，過度觀望等待*點并不可取。
